L’ EHPAD: Un marché immobilier porteur…
Le marché des Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes est le marché immobilier le plus porteur des 30 prochaines années. Et pour cause : la durée de vie augmente et les maisons de retraite actuelles n’ont plus assez de place pour accueillir de nouveaux résidents.
L’ETAT ne pouvant financer seul l’accueil de toutes les personnes âgées dépendantes, il existe plusieurs types d’EHPAD (publics ou privés) dans lesquels les particuliers peuvent à présent investir.
Un investissement EHPAD est soumis à des règles qui lui sont propres et strictes : il est primordial de prendre en compte tous les éléments avant d’investir. La stabilité de l’équilibre financier de l’établissement, la cohérence économique des opérations, et le savoir-faire d’un exploitant reconnu sont les meilleures garanties pour assurer la pérennité de l’investissement.
EHPAD et cohérence économique
La rentabilité d’investir en EHPAD doit répondre à une certaine cohérence économique pour l’exploitant et pour l’investisseur, c’est-à-dire que le loyer payé par l’exploitant à l’investisseur ne doit pas être trop élevé par rapport aux charges que l’EHPAD doit supporter : la viabilité de l’exploitation en dépend.
Pour le gestionnaire de la résidence, des loyers excessivement élevés peuvent devenir source de difficultés économiques, et à terme, il ne pourrait plus les payer.EHPAD et équilibre financier
Il faut que le gestionnaire soit solvable pour que l’investissement soit possible : il faut donc s’intéresser de près à la « santé financière » de celui-ci, étant donné qu’il doit verser un loyer à l’investisseur tous les mois.
Le choix du gestionnaire est important, il faut qu’il soit sérieux et que ses finances soient « bien tenues » pour avoir la garantie d’un investissement durable.
EHPAD et l'ETAT
Les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte prescrite et signée dans une convention dite « tripartite », qui incite les établissements à entrer dans une démarche qualité et d’apporter de la transparence dans la gestion des structures.
Cette convention, si elle est respectée, permet à l’EHPAD d’obtenir des dotations de la part de l’ETAT.
EHPAD et normes
L’établissement doit être aux normes pour pouvoir obtenir les dotations de l’ETAT. Investir dans une résidence neuve aujourd’hui garanti que l’établissement sera aux normes, cependant la réglementation évolue de façon permanente et si l’établissement est aux normes en vigueur aujourd’hui, il est certain que des modifications seront à apporter régulièrement au niveau de la sécurité, de l’hygiène, ainsi que dans la construction des bâtiments.
A noter que s’il s’agit de travaux importants, il est possible qu’ils soient à la charge des propriétaires des locaux : c’est pourquoi il est important de lire scrupuleusement le bail commercial.
Investir dans une résidence plus ancienne suppose un ensemble de travaux de mise aux normes à effectuer : il est donc important de prendre des renseignements sur les travaux en question pour ne pas engager de grosses dépenses dès le début de l’investissement.
Le budget accordé au personnel de l’établissement est un point essentiel : un bon nombre de résidences anciennes étaient rentables sans avoir assez de personnel.
Aujourd’hui, avec la réglementation actuelle, il se peut qu’elles ne soient plus rentables.EHPAD et baux commerciaux
Dans le bail commercial, il faut prendre en compte la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire : les articles 605 et 606 du Code Civil doivent figurer ou être mentionnés dans le bail.
Ces articles définissent la répartition des charges entre le propriétaire de l’EHPAD et le gestionnaire quand des travaux sont à effectuer.
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